細化到區(qū)域市場，人口流動加劇常德房地產市場區(qū)域分化。2010-2020年，常德近9成區(qū)縣常住人口負增長，只有中心城區(qū)武陵區(qū)例外。十年間，武陵區(qū)常住人口增長11萬人，其余8個區(qū)縣常住人口皆為負增長，其中，鼎城區(qū)、澧縣、安鄉(xiāng)縣常住人口規(guī)�？s減超10萬人，津市市、安鄉(xiāng)縣人口累計降幅超過15。
此外，武陵區(qū)也是常德唯一一個尚未進入深度老齡化的區(qū)縣。由于吸附了一部分區(qū)縣青年勞動力，武陵區(qū)15-59歲年齡人口占比達到67.8，65歲以上人口占比低至13.4，而其他所有區(qū)縣65歲以上年齡人口占比均超17，安鄉(xiāng)、桃源、石門等6縣已步入超級老齡化。
人口正增長且相對年輕化的武陵區(qū)，與人口凈流出且深度老齡化的鼎城區(qū)，房地產市場規(guī)模存在數(shù)量級差異。近5年，武陵區(qū)商品住宅年均成交206萬平方米，而鼎城區(qū)年均成交37萬平方米，相差近6倍。
通過吸附郊縣青年勞動力，引入購房需求，人口結構相對年輕的武陵區(qū)樓市更為堅挺。事實上，受限于生育意愿不足，武陵區(qū)人口自然增長率一直偏低，2021年更是轉負，出生率僅為6.5‰，自然增長率-2.38‰，較2020年下降2.67個千分點，由此推斷，武陵區(qū)人口凈增長主要依賴人口遷入。
作為常德的中心城區(qū)，依托紡織等勞動密集型產業(yè)，武陵區(qū)吸附下轄郊縣青年勞動力，并同步導入購房需求。受益于此，武陵區(qū)房地產市場表現(xiàn)相對堅挺，2022年前9月商品住宅成交面積仍達到64萬平方米，同比下降46，跌幅小于全市平均水平。
反觀人口嚴重流失且年齡結構失衡的鼎城區(qū)，潛在需求趨于萎縮，樓市前景難言樂觀。近幾年，鼎城區(qū)每年都有4千左右人口遷出，凈遷出人口規(guī)模約2-3千人，占戶籍人口的3‰左右。在較大規(guī)模的棚改支撐下，2018-2021鼎城區(qū)樓市成交尚保持30萬平方米左右規(guī)模。但隨著棚改退潮，受制于購房需求不濟，鼎城區(qū)房地產市場前景不容樂觀，2022年前9月鼎城區(qū)商品住宅成交面積僅有8萬平方米，同比下跌79。
三、南充：勞動力過度流失致需求萎縮，人口負增長區(qū)縣成交領跌
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1、超級老齡化誘因勞動力過度流失，2013年至今人口機械負增長67萬
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2、需求萎縮主城區(qū)成交跌幅超4成，嘉陵區(qū)人口負增長成交腰斬
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四、煙臺：短期勞動力外流致需求枯竭，長期承接省內人口遷移支撐需求
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1、人口自然增長停滯甚至負增長，年均人口機械負增長0.5萬
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2、需求近乎枯竭市場一片紅海，疫情陰霾下地產成重災區(qū)
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3、長期山東省人口將向濟南及膠東半島遷移，煙臺享人口遷移紅利
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五、總結：煙臺南通等這類需求仍有支撐，宜昌南充等樓市會深度衰退
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04
展望
到2050年總量減少疊加老齡比倍增
大灣區(qū)享年輕化需求支撐
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一、2032年中國將進入超級老齡化社會，2050年老齡人口倍增占比三成
假設總和生育率劃分為樂觀1.6、中性1.2及悲觀1.0三種不同模型，分別預測未來中國人口，不難發(fā)現(xiàn)以下兩方面的典型特征：
其一，2022年我國大概率將迎來人口拐點，最遲發(fā)生在2030年。樂觀預測我國人口拐點或將發(fā)生在2030年，全國總人口峰值有望達到14.21億人。中性及悲觀預測2022年我國均將迎來人口拐點，全國總人口峰值或將定格在2021年的14.13億人。我國人口拐點能否順利向后延期，二胎、三胎將起到至關重要的作用。
其二，到2050年，我國總人口或將減少0.7-1.9億人。到2050年，樂觀預測全國總人口或將跌至13.5億人，較歷史峰值14.21億人凈減少約0.71億人。中性及悲觀預測全國總人口或將分別跌至12.65億人和12.24億人，較歷史峰值14.13億人分別凈減少1.47億人和1.89億人。
我國人口老齡化已是大勢所趨，65歲及以上老年人口將逐年攀升，短期仍將保持較快增長態(tài)勢，大約到2040年老年人口增速才將有所走緩。預計到2033年，我國65歲及以上老年人口或將歷史性突破3億人。到2050年，65歲及以上老年人口或將升至3.93億人，較2021年凈增長1.93億人，近乎翻倍增長。
我國大概率將在2032年進入超級老齡化社會。依據(jù)上述三種人口預測模型，中性及悲觀預測到2031年，全國65歲及以上老年人口占比均將突破20，預示著我國將進入超級老齡化社會，樂觀預測我國也將在2032年步入超級老齡化社會。
到2050年，我國65歲及以上老年人口占比或將攀升至30附近。到2050年，中性及悲觀預測我國65歲及以上老年人口占比均將突破30，分別達到31.1和32.2，樂觀預測我國65歲及以上老年人口占比或將達到29.1。
二、經(jīng)濟落差致老齡化問題難解甚至惡化，僅南通、煙臺等有增量需求支撐
聚焦53個老齡化城市，可以簡單劃分為以下三類：
其一，煙臺、南通、大連等4城經(jīng)濟基本面相較優(yōu)質，有望吸附周邊三四線城市外出勞動力，長期市場需求有支撐。例如南通，2020年躋身萬億GDP城市，對蘇北地區(qū)三四線城市具備較強吸附力，人口老齡化主要還是受結構性因素影響，體現(xiàn)于本地高素質人才不斷向上海、蘇州等長三角地區(qū)核心一二線城市遷移。長期來看，在蘇北地區(qū)三四線城市年輕勞動力不斷流入的情況下，南通市場需求仍有支撐，房地產市場有望逐步回穩(wěn)。
其二，宜昌、揚州、舟山等16城經(jīng)濟發(fā)展較省會城市存在較大落差，外來勞動力增長或將放緩，甚至本地人口或將向省會城市遷移，市場需求或將陷入瓶頸。例如宜昌，在湖北省可謂是第三大經(jīng)濟強市，在省內具備一定的人口吸附力，但較武漢經(jīng)濟發(fā)展差距正不斷拉大，長期來看外來勞動力人口增長或將明顯放緩，甚至于本地人口也將向武漢聚集。受此影響，宜昌人口老齡化問題或將有所加劇，市場需求或將增長乏力，房地產市場仍需經(jīng)歷較長時間的調整期。
其三，南充、常德、本溪等33城經(jīng)濟發(fā)展較省會城市落差或將不斷拉大，本地人口外流趨勢或將不可逆轉，長期市場需求或將陷入衰竭。例如南充，既是四川省人口第二大市，也是全省人口輸出第一大市，2010年至2020年常住人口凈減少67萬人。隨著成都經(jīng)濟加速崛起，南充較成都經(jīng)濟發(fā)展落差或將不斷拉大，本地人口或將繼續(xù)向成都聚集，人口老齡化問題或將不斷惡化，長期市場需求或將陷入衰竭。受此影響，南充房地產市場調整周期或將較長，調整幅度也將更為劇烈。
三、2030年157城超級老齡化需求乏力，大灣區(qū)人口年輕化樓市有支撐
到2030年，大約157個地級市或將進入超級老齡化社會。到2030年，預計全國65歲及以上老年人口或將達到2.71億人，占比接近20。其中，大約157個地級市將進入超級老齡化社會，意味著65歲及以上老年人口占比將達到20以上，其中不乏上海、北京、天津、沈陽、大連、長春、哈爾濱等部分一二線城市�？梢灶A見的是，隨著超級老齡化社會到來，過半地級市房地產市場需求增長或將愈加乏力，成交規(guī)模或將緩步下行。
到2030年，大約23個三四線城市65歲及以上老年人口占比或將突破30，東北三省老齡化問題異常嚴峻。到2030年，預計本溪、通化、雞西等23個三四線城市65歲及以上老年人口占比或將達到30以上，東北三省老齡化問題最為嚴峻，34個地級市便有18個三四線城市入圍，占比過半�？梢灶A見的是，隨著老年人口占比不斷高企，本溪、通化、雞西等23城房地產市場需求或將陷入衰退期，成交規(guī)�；驅@著縮量。
到2030年，大約17城65歲及以上老年人口占比仍將低于14。到2030年，深圳、東莞、廈門等17個地級市或將處于老齡化社會到深度老齡化社會的過渡階段，65歲及以上老年人口占比或將低于14，主要集中在大灣區(qū)，9個地級市便有7個地級市入圍，占比接近80�？梢灶A見的是，隨著年輕勞動力人口不斷涌入，深圳、東莞、廈門等17城房地產市場需求或將相對充裕，成交規(guī)模有望保持在較高水平。
排版丨Jenny
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