其三，未來年輕勞動力人口將由灣區(qū)外三四線不斷向大灣區(qū)核心城市聚集。而在考慮人口實際遷移的情況，未來就近城鎮(zhèn)化仍是市場主流，基于就業(yè)機會、薪資收入等多方面因素考量，廣東省年輕勞動力人口將由灣區(qū)外三四線城市不斷向大灣區(qū)核心城市聚集，深圳、廣州、佛山和東莞或?qū)@著受益，長期市場需求有支撐。反觀湛江、茂名、揭陽等灣區(qū)外三四線城市人口或?qū)⒊掷m(xù)流失，長期市場需求或?qū)⒃鲩L乏力。
04
三類典型城市人口增減變化
與樓市容量相關(guān)性影響
……略……
一、廣州：人口機械增長提速帶動需求擴容，番禺天河等樓市韌性增強
……略……
1、人口自然增長由14萬逐年下滑至6.3萬，機械增長連續(xù)兩年超20萬
……略……
2、2021年白云區(qū)常住人口居首，僅番禺區(qū)大增15萬荔灣區(qū)驟降11萬
人口主要流向主城區(qū)，近10年天河區(qū)、白云區(qū)、番禺區(qū)和黃埔區(qū)人口機械增長皆超10萬人。2011年至2020年，廣州人口機械增長共計98.4萬人。其中，天河區(qū)人口機械增長18萬人，高居全市首位。其次分別為白云區(qū)、番禺區(qū)和黃埔區(qū)，人口機械增長均超10萬人。反觀花都區(qū)、增城區(qū)、南沙區(qū)等外圍區(qū)域人口機械增長均不足7萬人，從化區(qū)更是1.8萬人墊底。
白云區(qū)、番禺區(qū)和天河區(qū)人口規(guī)模優(yōu)勢強化，南沙區(qū)、從化區(qū)人口規(guī)模偏低，荔灣區(qū)產(chǎn)業(yè)衰退致人口負增長。2021年，白云區(qū)常住人口高達369萬人，排名全市首位。其次分別為番禺區(qū)、天河區(qū)，常住人口皆超200萬人。反觀南沙區(qū)、從化區(qū)常住人口均不足100萬人，暫居末位。
2021年，廣州常住人口同比增長放緩至7萬人，天河、白云、黃埔等區(qū)域均出現(xiàn)常住人口負增長。尤其是荔灣區(qū)，近年來產(chǎn)業(yè)陷入衰退，常住人口同比凈減少11.2萬人。反觀番禺區(qū)隨著產(chǎn)業(yè)漸次崛起，常住人口同比增長14.6萬人，高居全市首位。
3、人口涌入拉動成交新高，2022年市場遇冷南沙、增城等跌幅居前
2020年至2021年，廣州人口機械增長連續(xù)兩年突破20萬人，期間帶動不菲的增量購房需求。房地產(chǎn)市場明顯受益，成交迭創(chuàng)2017年以來新高。2020年，廣州市場有所轉(zhuǎn)暖，成交升至1197萬平方米，同比增長17。2021年，廣州市場持續(xù)升溫，成交進一步提升至1276萬平方米，同比再增7。
2022年1-8月，廣州房地產(chǎn)市場明顯遇冷，累計成交589萬平方米，同比下降31。各區(qū)域市場分化加劇，主城區(qū)市場更具韌性，天河區(qū)、白云區(qū)成交同比跌幅都在10附近。受惠于常住人口提速增長，番禺區(qū)成交101萬平方米，同比微降6。遠郊區(qū)域市場下行壓力加劇，增城區(qū)、花都區(qū)成交同比跌幅都在40附近，南沙區(qū)成交低至57萬平方米，同比下降59。
二、東莞：超9成外來勞動力流向中低薪資制造業(yè)，需求轉(zhuǎn)化困難是硬傷
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1、人口自然增長低至2萬，機械增長回調(diào)至10萬省外遷入占比超6成
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2、工業(yè)吸納超600萬外來勞動力，但較全行業(yè)薪資剪刀差不斷走擴
近10年東莞工業(yè)領(lǐng)域外來勞動力大增319萬人。東莞被譽為“移民城市”，并以加工制造業(yè)著稱，主要吸納省內(nèi)外廉價勞動力。2010年至2020年，東莞外來勞動力由391萬人大幅提升至662萬人，凈增長271萬人。其中，工業(yè)領(lǐng)域外來勞動力由319萬人躍升至638萬人，凈增長319萬人。
工業(yè)成為后疫情時代就業(yè)“蓄水池”，東莞工業(yè)領(lǐng)域外來勞動力占比高達96。2020年，受疫情影響，東莞商業(yè)、服務(wù)業(yè)頗受沖擊，外來勞動力同比分別減少35萬人和41萬人。得益于出口高增長，2020年東莞工業(yè)領(lǐng)域外來勞動力同比凈增加112萬人，占比躍升至96，較2019年提升12個百分點。
東莞工業(yè)與全行業(yè)平均工資剪刀差不斷走擴，反映工業(yè)領(lǐng)域外來勞動力實際購買力明顯不濟。2013年至2020年，東莞工業(yè)與全行業(yè)城鎮(zhèn)在崗職工平均工資剪刀差由-2979元持續(xù)擴大至-10082元，說明工業(yè)領(lǐng)域在崗職工薪資收入相對偏低，且薪資增速大幅落后于全行業(yè)平均水平。
3、購買力制約外來勞動力需求轉(zhuǎn)化困難，東莞樓市更易受深圳影響
值得擔憂的是，東莞房價收入比長期偏高，且有持續(xù)上升的趨勢，外來勞動力陷入購買力瓶頸。2014年至2020年，東莞商品房成交均價由9736元/平方米穩(wěn)步上漲至22928元/平方米，累計漲幅多達135；房價收入比則由9.2持續(xù)提升至15.8，顯著高于6-7的合理區(qū)間范圍。對于638萬人的工業(yè)領(lǐng)域外來勞動力而言，實際購買力疲軟，購房貴且難問題愈加突出。
東莞人口機械增長與樓市成交整體弱相關(guān)。相較于外來勞動力居無定所，戶籍遷入人口大都準備在東莞長期定居生活，購房需求更為剛性，并具備一定的購買力優(yōu)勢。2018、2019年，東莞人口機械增長連續(xù)兩年突破16萬人，雙創(chuàng)近年來新高，同期東莞房地產(chǎn)市場卻陷入沉寂，成交連續(xù)兩年不足600萬平方米，雙創(chuàng)2015年以來新低。2020年，東莞人口機械增長高位回落至9.8萬人，但房地產(chǎn)市場有所轉(zhuǎn)暖，成交升至758萬平方米，同比增長29。
受制于購買力不濟，疊加房價上漲過快，東莞外來勞動力較難轉(zhuǎn)化為實際購房需求，對房地產(chǎn)市場提振效果極其有限。即便是有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)的戶籍遷入人口，潛在購房需求實際轉(zhuǎn)化效率依舊偏低，大都需要積累較長的時間周期。
值得一提的是，東莞作為深圳的衛(wèi)星城市，深圳外溢購房需求長期在東莞占據(jù)極高的成交比重，東莞市場周期更易受深圳影響。例如2020年，深圳市場明顯轉(zhuǎn)暖，很大程度帶動東莞市場同步轉(zhuǎn)暖。
三、汕頭：人口自然增長省內(nèi)居前，家庭規(guī)模大型化提振改善性需求
……略……
1、出生率長期在省內(nèi)排名前三，人口自然增長由11萬放緩至5萬
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2、人口機械負增長連續(xù)三年超2.5萬，遷往大灣區(qū)占比超8成
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3、高出生率致家庭規(guī)模大型化，提振改善性需求住房趨向舒適化
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四、總結(jié)：樓市預(yù)期取決于人口機械增長，人口自然增長改變需求結(jié)構(gòu)
對比分析典型城市廣州、東莞和汕頭人口增減變化與房地產(chǎn)市場周期變化的相關(guān)性，我們認為作用于房地產(chǎn)市場人口層面存在兩大關(guān)鍵因素：人口自然增長和人口機械增長，但影響程度則有較大差別：
其一，市場預(yù)期取決于人口機械增長，一旦人口機械增長提速，便能帶動購房需求擴容，進而提升市場韌性。例如廣州，2020、2021年，人口機械增長皆超20萬人，期間帶動不菲的增量購房需求，房地產(chǎn)市場明顯受益，成交迭創(chuàng)2017年以來新高。即便2022年廣州市場陷入調(diào)整期，主城區(qū)因人口機械增長大幅領(lǐng)先市場仍具韌性，前8月天河、白云、番禺等區(qū)域累計成交同比跌幅均控制在10附近。反觀外圍區(qū)域人口機械增長相對有限，市場下行壓力不斷加劇，前8月增城、花都等累計成交同比跌幅都在40左右，南沙區(qū)更是同比下降59。
其二，人口自然增長與市場周期變化整體弱相關(guān)，但能改變需求結(jié)構(gòu)，一旦人口自然增長持續(xù)放量，便能提振改善性購房消費。例如汕頭，2015年至2021年，人口自然增長由10.6萬人持續(xù)回落至4.6萬人，房地產(chǎn)市場呈周期性波動，2017年成交創(chuàng)歷史新高，隨后連續(xù)三年成交低位徘徊，直至2021年成交再度放量，兩者之間的相關(guān)性較弱。但由于汕頭城鎮(zhèn)居民家庭規(guī)模趨于大型化，提振改善性需求，住房面積趨于舒適化，主力戶型100-140平方米成交占比持續(xù)提升。
其三，受購買力制約，外來勞動力實際購房需求轉(zhuǎn)化困難仍是硬傷。例如東莞，2020年外來勞動力高達662萬人，較2010年凈增長271萬人。其中，工業(yè)領(lǐng)域吸納638萬人外來勞動力，占比高達96。但由于工業(yè)與全行業(yè)薪資收入剪刀差不斷走擴，疊加東莞房價上漲過快，市場購買力明顯不濟，龐大的外來勞動力較難轉(zhuǎn)化為實際購房需求，對房地產(chǎn)市場提振效果極其有限。反而是深圳外溢需求長期在東莞占據(jù)極高的成交比重，致使東莞市場更易受深圳影響，例如2020年深圳市場明顯轉(zhuǎn)暖，帶動東莞市場同步轉(zhuǎn)暖。
05
展望：年輕勞動力繼續(xù)向灣區(qū)聚集
更看好深廣佛莞
……略……
一、因就業(yè)及收入優(yōu)勢年輕勞動力將不斷向大灣區(qū)聚集，廣深更具吸附力
大灣區(qū)9城與灣區(qū)外12城就業(yè)機會相差懸殊，城鎮(zhèn)在崗職工人數(shù)存在數(shù)量級差異。2020年，深圳城鎮(zhèn)在崗職工人數(shù)高達489萬人，高居全省首位。其次分別為廣州、東莞和佛山，城鎮(zhèn)在崗職工人數(shù)均突破100萬人。反觀汕頭、茂名、湛江等灣區(qū)外12城等城鎮(zhèn)在崗職工人數(shù)皆低于50萬人，潮州更是低至15萬人，較榜首城市深圳相差31倍。
大灣區(qū)9城城鎮(zhèn)居民收入全省領(lǐng)跑，灣區(qū)外12城城鎮(zhèn)居民收入均在全省平均線以下。2021年，大灣區(qū)9城城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在全省領(lǐng)跑，其中珠海、東莞、佛山和中山均超6萬元，廣州、深圳更是超7萬元。灣區(qū)外12城城鎮(zhèn)居民人均可支配收入皆低于全省平均水平54854元，其中韶關(guān)最高37624元，潮州最低28403元，較廣州相差1.6倍。
基于就業(yè)機會、薪資收入等多方面因素考量，廣東省年輕勞動力人口將不斷向大灣區(qū)聚集，尤其是深圳、廣州，外來年輕勞動力人口將繼續(xù)保持較快增長態(tài)勢。
二、大灣區(qū)市場整體趨穩(wěn)長期看好深廣佛莞，惠州、珠海調(diào)整周期較長
大灣區(qū)市場逐漸修復，成交跌幅收窄至10以內(nèi)。2021年下半年，大灣區(qū)房地產(chǎn)市場明顯降溫，成交轉(zhuǎn)入下降通道。2022年，受限于國內(nèi)疫情反彈，大灣區(qū)市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，成交同比跌幅一度擴至40以上。5月以來，大灣區(qū)市場逐漸修復，成交筑底企穩(wěn)，同比跌幅收窄至10以內(nèi)。8月，大灣區(qū)9城成交445萬平方米，同、環(huán)比分別下降5和9。
可以期許的是，隨著廣東省年輕勞動力人口將不斷向大灣區(qū)遷移，有望給大灣區(qū)房地產(chǎn)市場提供需求支撐，成交規(guī)�；�?qū)⒄w趨于穩(wěn)定。
長期看好深圳、廣州、佛山和東莞，惠州、珠海因需求過度透支市場調(diào)整周期較長。2021年，佛山、東莞GDP均突破萬億，深圳、廣州更是在3萬億附近。而在強勁經(jīng)濟基本面支撐下，深圳、廣州、佛山和東莞人口吸附力不斷增強，房地產(chǎn)市場前景依舊值得期許，短期成交下滑不改長期向好預(yù)期。
長期以來，惠州、珠海投資性需求往往占據(jù)較高的成交比重。2022年，惠州、珠海市場皆陷入調(diào)整期，投資性需求退場，前8月累計成交同比皆腰斬。受限于需求過度透支，預(yù)計惠州、珠海本輪市場調(diào)整周期或?qū)⑤^長，成交筑底企穩(wěn)還需較長時間。
江門、中山和肇慶經(jīng)濟基本面相較平平，2020年人口機械增長有限，肇慶更是負增長0.8萬人。受此影響，江門、中山和肇慶房地產(chǎn)市場相較“封閉”，以本地自住性需求為主，成交彈性不足，表現(xiàn)于在市場下降周期，成交跌幅相對可控；在市場上升周期，成交同樣缺乏爆發(fā)性增長潛力。預(yù)計江門、中山和肇慶市場或?qū)⒉粶夭换穑山贿�將在一定區(qū)間范圍窄幅波動。
三、灣區(qū)外三四線市場不容樂觀，結(jié)構(gòu)性機會在于返鄉(xiāng)置業(yè)及改善需求
我們認為茂名、湛江、梅州等灣區(qū)外三四線城市年輕勞動力人口仍將不斷外流，潛在購房需求增長長期受限，房地產(chǎn)市場前景依舊不容樂觀，但也存在以下兩方面的結(jié)構(gòu)性機會：
其一，節(jié)假日的返鄉(xiāng)置業(yè)需求。湛江、梅州、揭陽等長期外出務(wù)工人員突破百萬，茂名更是超200萬人，返鄉(xiāng)置業(yè)需求相較旺盛，并有較強購買力支撐。而在國慶、春節(jié)等假期，茂名、湛江、梅州等人口輸出型城市房企都會開展返鄉(xiāng)置業(yè)專場營銷活動，往往能取得良好的業(yè)績表現(xiàn)。
其二，相較堅挺的改善性需求。汕頭、揭陽、湛江等本地居民生育意愿較高，出生率長期在全省排名居前，致使家庭規(guī)模趨于大型
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