來(lái)源時(shí)間為：2022-11-02
在強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)基本面支撐下，深圳、廣州、佛山和東莞人口吸附力不斷增強(qiáng)，市場(chǎng)前景依舊值得期許。
◎研究員/楊科偉柏品慧李詩(shī)昀
我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)兩大特征：老齡化、少兒人口占比先降后升。受此影響，全國(guó)勞動(dòng)年齡人口連續(xù)8年下滑，但廣東省人口年輕化特征顯著，東莞、深圳、中山、廣州、佛山和珠海6城勞動(dòng)年齡人口占比均達(dá)到70以上。聚焦廣東省，人口年輕化的核心動(dòng)因究竟是什么？對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)又有什么影響？
01
勞動(dòng)年齡人口趨勢(shì)下滑但局部集中
廣深灣區(qū)顯著受益
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一、人口老齡化提速、少兒占比先降后升，勞動(dòng)年齡人口連續(xù)8年下滑
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二、人口流動(dòng)馬太效應(yīng)顯著，廣東兩千萬(wàn)增量領(lǐng)跑、黑吉遼等6省負(fù)增長(zhǎng)
老齡化、少子化加速?zèng)_擊下，省域人口增長(zhǎng)尤其是青年人口增長(zhǎng)將更加依賴(lài)機(jī)械遷移。橫向?qū)Ρ取傲铡钡健捌咂铡遍g31個(gè)省市的常住人口規(guī)模變化，不難看出，廣東、浙江、江蘇等東南沿海省份仍是引才育才高地，人口增量名列全國(guó)前三。僅這3省10年間累計(jì)人口增量達(dá)到3794萬(wàn)，占全國(guó)的一半以上。
其中，廣東常住人口增量領(lǐng)跑，且六成增量人口源自機(jī)械增長(zhǎng)。截至2020年，廣東常住人口規(guī)模達(dá)到1.26億，較2010年增長(zhǎng)2171萬(wàn)，增長(zhǎng)規(guī)模穩(wěn)居全國(guó)第一。究其原因，一方面是潮汕地區(qū)人口生育意愿偏高，人口自然增量也較為可觀，另一方面在于珠三角就業(yè)機(jī)會(huì)充裕，人口虹吸力強(qiáng)勁，吸引外省人口遷入，10年增量常住人口中，除去近900萬(wàn)自然增長(zhǎng)人口，其余約六成源自機(jī)械增長(zhǎng)。
反觀內(nèi)蒙、山西、甘肅等常住人口負(fù)增長(zhǎng)。典型如山西，由于省會(huì)城市太原首位度偏低，大同、朔州居民更傾向于進(jìn)京務(wù)工，臨汾、運(yùn)城對(duì)西安認(rèn)同度更高，晉城等地市民又偏愛(ài)去往鄭州，導(dǎo)致山西人口四散外省，常住人口規(guī)模由2010年的3571萬(wàn)下降至2020年3492萬(wàn)，凈流失80萬(wàn)人。2021年，山西常住人口同比再下降10萬(wàn)人。
東三省人口加速外流，黑龍江凈流失646萬(wàn)排名墊底。一方面，單一的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和有待優(yōu)化的營(yíng)商環(huán)境，致使大量青年人口流失，另一方面，生育率持續(xù)走低也是東北人口負(fù)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)右�，七普�?shù)據(jù)顯示，黑龍江、吉林、遼寧育齡婦女總和生育率分別為0.76、0.88、0.92，排名全國(guó)倒數(shù)，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于1.8的國(guó)際警戒線(xiàn)。
三、人口涌入致需求擴(kuò)容，大灣區(qū)樓市顯韌性2017年后成交提升
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02
承接粵桂外輸年輕勞動(dòng)力
強(qiáng)化大灣區(qū)人口紅利
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一、18城勞動(dòng)年齡人口占比超70，廣深大灣區(qū)獨(dú)占6席年輕化特征顯著
在所有年齡段人群中，勞動(dòng)年齡人口基于新婚、子女上學(xué)、改善的需要，潛在購(gòu)房需求相對(duì)充裕。2020年，全國(guó)15-59歲人口占比為63.4，假定勞動(dòng)年齡人口占比超過(guò)70的城市為年輕化城市，全國(guó)共有18個(gè)地級(jí)市達(dá)標(biāo)。
18個(gè)人口年輕化城市大致可以分為兩類(lèi)：第一類(lèi)，位于東南沿海地區(qū)，就業(yè)機(jī)會(huì)多、人口吸納力強(qiáng)，比如深圳，青年人口流入量持續(xù)領(lǐng)跑，人才集聚效應(yīng)顯現(xiàn)，15-59歲年齡人口占比接近80，又比如佛山、東莞，主導(dǎo)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，吸附大量外來(lái)務(wù)工人員。
第二類(lèi)，拉薩、林芝等西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)城市，出生率高而老齡化程度低，凸顯青壯年勞動(dòng)力資源充足，以林芝為例，高生育意愿支撐下0-14歲少兒人口占比高達(dá)20.7，另一方面，醫(yī)療衛(wèi)生資源相對(duì)薄弱，人口預(yù)期壽命、老齡化程度都相對(duì)偏低，60歲以上老年人口占比不到8。
值得一提的是，18個(gè)年輕化城市中，廣東獨(dú)占六席，占比達(dá)1/3。廣東6城有兩方面共性特征：其一，都是粵港澳大灣區(qū)城市，與鄰省和省內(nèi)其他城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在明顯落差，因此人口虹吸效應(yīng)尤為強(qiáng)勁；其二，年輕化程度排名靠前，皆入圍TOP10，東莞、深圳15-59歲年齡人口占比在80左右，中山、廣州、佛山、珠海也在75左右。
二、35城少兒人口占比超25，粵桂12城將成未來(lái)廣深年輕人口重要來(lái)源
根據(jù)七普數(shù)據(jù)，截至2020年，全國(guó)0-14歲人口占比為18，少兒人口占比較高，表明城市年齡結(jié)構(gòu)也比較年輕化，為了和上一節(jié)的城市相區(qū)分，我們假設(shè)定義少兒人口占比超過(guò)25的為“幼齡型城市”，全國(guó)共有35個(gè)城市入圍。
這35個(gè)城市集中分布在中西部地區(qū)，且有著非常鮮明的共性特征，一是育齡家庭生育意愿普遍強(qiáng)烈，典型如湛江，2020年人口出生率達(dá)到13.7‰，高于全國(guó)平均水平5個(gè)千分點(diǎn)；二是多為人口輸出型城市，剔除阿里等戶(hù)籍人口數(shù)據(jù)缺失的邊疆城市，其余26個(gè)內(nèi)地城市人口均為凈流出，即常住戶(hù)籍人口比小于1，其中，揭陽(yáng)、菏澤等13城超百萬(wàn)人口外出務(wù)工，南陽(yáng)、駐馬店等戶(hù)籍、常住人口差值更是超過(guò)200萬(wàn)。
理論上，少兒人口終將成長(zhǎng)為勞動(dòng)年齡人口，“幼齡型城市”也應(yīng)該向“年輕化城市”轉(zhuǎn)換過(guò)渡，但事實(shí)是，由于人口自由遷移，“幼齡型城市”恰恰正是“年輕化城市”的人口輸出地，不斷向后者輸送適齡勞動(dòng)力，使得兩類(lèi)城市人口年齡結(jié)構(gòu)保持在相對(duì)恒定狀態(tài)。
35個(gè)“幼齡型城市”中，廣東、廣西各占6席，占比超過(guò)1/3，不斷向廣州、深圳等大灣區(qū)年輕化城市輸出青年勞動(dòng)人口。典型如揭陽(yáng)，2020年超10萬(wàn)人口遷出，是廣東人口遷出規(guī)模最大的地級(jí)市，受制于遷移半徑，九成遷出人口以上就近流向廣州、深圳等省內(nèi)城市。
03
廣深大灣區(qū)人口年輕化動(dòng)因
及對(duì)樓市需求影響
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一、現(xiàn)狀：廣東省勞動(dòng)人口十年增千萬(wàn)，少兒人口增量占全國(guó)19
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1、近10年大灣區(qū)7城勞動(dòng)年齡人口凈增長(zhǎng)，廣深約400萬(wàn)佛莞超百萬(wàn)
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2、廣東省少兒人口領(lǐng)跑，人口吸附廣深、人口輸出湛江茂名等皆超百萬(wàn)
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二、動(dòng)因：生育率全國(guó)領(lǐng)先疊加人口輸入，廣深大灣區(qū)人口年輕化更迭
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1、人口吸附力：廣佛外來(lái)人口占比近半，深莞常住戶(hù)籍人口比超3
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2、人口自然增長(zhǎng)：超4成城市出生率超10‰，湛江茂名凈增長(zhǎng)逾百萬(wàn)
廣東歷來(lái)是生育大省，每年百萬(wàn)出生人口，規(guī)模常年穩(wěn)居全國(guó)第一，出生率遠(yuǎn)超全國(guó)平均水平。2021年，廣東省新增出生人口118.3萬(wàn)，排名全國(guó)第一位，也是全國(guó)唯一一個(gè)出生人口超百萬(wàn)的省份，出生率達(dá)到9.35‰，超出全國(guó)平均水平約2個(gè)千分點(diǎn)，是東南沿海各經(jīng)濟(jì)大省中出生率最高的省份。分城市來(lái)看，排除不公布出生率數(shù)據(jù)的汕尾，其他20個(gè)地級(jí)市中，除了陽(yáng)江以外的其他19個(gè)地級(jí)市出生率都高于7.5‰全國(guó)平均，肇慶、佛山等4成以上城市出生率更是超過(guò)10‰。
作為廣東省勞動(dòng)人口的重要輸出地，廣西出生率更高，排名全國(guó)第三。宗族文化和少數(shù)民族政策共同影響下，廣西的出生率一直很高，2021年，廣西共出生48.7萬(wàn)人，出生率為9.68‰，排名全國(guó)第三，僅次于貴州和青海。具體到城市，14個(gè)地市出生率都超過(guò)了全國(guó)平均水平，賀州、貴港、梧州等5城出生率超過(guò)10‰。
高出生率奠定了高人口自然增長(zhǎng)率的基礎(chǔ)。2011-2021年，湛江、茂名、揭陽(yáng)等廣東三四線(xiàn)城市人口自然增量多達(dá)百萬(wàn)。事實(shí)上，珠三角以外地區(qū)的人口增長(zhǎng)主要依賴(lài)于自然增長(zhǎng)，以茂名為例，2011-2021年，出生人口數(shù)量超過(guò)了150萬(wàn)，人口自然增長(zhǎng)110萬(wàn)，但戶(hù)籍人口數(shù)量?jī)H增長(zhǎng)80萬(wàn)，常住人口增長(zhǎng)40萬(wàn)，這意味著約2/3的自然增長(zhǎng)人口會(huì)最終外流到珠三角等其他發(fā)達(dá)地區(qū)，一部分外出務(wù)工人員可能就此定居外地，并將戶(hù)籍遷出。但仍有相當(dāng)一部分人受情感歸屬驅(qū)動(dòng)或受限于購(gòu)買(mǎi)力，選擇返鄉(xiāng)置業(yè)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，即便是人口輸出型城市，人口自然增長(zhǎng)對(duì)潛在購(gòu)房需求的拉動(dòng)效應(yīng)依然不容小覷。
核心城市廣州、深圳人口自然增長(zhǎng)同樣達(dá)到90萬(wàn)。相較于北京和上海，同為一線(xiàn)城市的廣州、深圳育齡人口生育意愿明顯更強(qiáng)，尤其是深圳，2020年人口出生率高達(dá)17‰，領(lǐng)跑核心一二線(xiàn)城市。除了地域和傳統(tǒng)因素以外，生育率偏高主要是由于青年人口涌入、年齡結(jié)構(gòu)更迭帶來(lái)的，且新晉人口的來(lái)源地，大多也都是生育大省、生育大市。
3、人口機(jī)械增長(zhǎng)：近10年省外凈遷入300萬(wàn)，省內(nèi)人口加速向?yàn)硡^(qū)遷移
機(jī)械遷入對(duì)廣東人口增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度相當(dāng)可觀，一方面，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快吸納了大量跨省流動(dòng)人口，據(jù)七普數(shù)據(jù)，廣東全省常住人口中，外省流入人口達(dá)2962.21萬(wàn)人，比2010年增加812.34萬(wàn)人，年均增長(zhǎng)3.26，外省流入人口占常住人口比重，也從2010年的20.61升至23.51。
從戶(hù)籍人口遷移角度來(lái)看，2011-2020年，廣東全省人口機(jī)械增長(zhǎng)300萬(wàn)。尤其在2017年以后，搶人大戰(zhàn)打響，引人優(yōu)惠政策迭出、落戶(hù)政策持續(xù)放寬，機(jī)械人口增量迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)，2017年廣東省凈遷入44萬(wàn)人，是2016年的3倍有余，2018年，凈遷入人口更是升至66萬(wàn)人，相當(dāng)于2013-2016年四年人口機(jī)械增量總和。
另一方面，省內(nèi)人口加速向大灣區(qū)城市遷移。2011-2020年，深圳人口機(jī)械增長(zhǎng)245萬(wàn)居首，大量高薪就業(yè)機(jī)會(huì)、較低的落戶(hù)門(mén)檻強(qiáng)化了深圳人口吸納能力，尤其是2017年以后，年機(jī)械增長(zhǎng)人口由此前的每年20萬(wàn)左右，增長(zhǎng)至30萬(wàn)以上，2018年更是吸引超過(guò)41萬(wàn)人凈遷入。
廣州近百萬(wàn)人口凈遷入，2015年以前，廣州每年人口凈遷入量不足5萬(wàn)，僅相當(dāng)于深圳的1/3，近幾年，廣州對(duì)省內(nèi)外人口的引力明顯增強(qiáng)，2020年，廣州人口機(jī)械增長(zhǎng)22.6萬(wàn)，相當(dāng)于深圳的70，2011-2020年間，廣州人口凈遷入量達(dá)到98.4萬(wàn)之多。
佛山、東莞人口機(jī)械增量超60萬(wàn)，例如東莞，2018年大幅放松了技術(shù)工人等群體的入戶(hù)限制，對(duì)新引進(jìn)本科及以上人才，給予1.5-5萬(wàn)的生活補(bǔ)貼，當(dāng)年人口機(jī)械遷入量激增至16.6萬(wàn)，同比增長(zhǎng)155，2019年后東莞人才遷入量保持高位，受此帶動(dòng)，近十年間，東莞人口機(jī)械遷移總量達(dá)到60.1萬(wàn)，排名廣東省第四位。
惠州、珠海人口凈遷入量超過(guò)20萬(wàn)大關(guān)，值得一提的是惠州，和上述其他城市人口遷入、遷出逐漸增長(zhǎng)不同，惠州2014年后遷出人口規(guī)模明顯縮減，例如2014年降至3.9萬(wàn)人，同比下降51，表明惠州既能引人，又能留人，人口吸附能力明顯增強(qiáng)。
由于機(jī)械增長(zhǎng)人口大多是適齡勞動(dòng)年齡人口，既有婚育安家的購(gòu)房剛性需求，又有強(qiáng)勁的購(gòu)買(mǎi)力和加杠桿意愿，因此，人口機(jī)械遷入對(duì)住房消費(fèi)的拉動(dòng)促進(jìn)作用往往更為直觀明顯。事實(shí)證明，人口流入為廣深佛莞等大灣區(qū)城市注入了不菲的增量購(gòu)房需求，而反觀揭陽(yáng)、湛江、茂名等人口機(jī)械負(fù)增長(zhǎng)城市，潛在購(gòu)房需求低迷，市場(chǎng)規(guī)模上限盡顯。
三、總結(jié)：短期需求看人口機(jī)械增長(zhǎng)，長(zhǎng)期看自然增長(zhǎng)三四線(xiàn)轉(zhuǎn)化率偏低
聚焦大灣區(qū)核心城市人口年輕化的實(shí)際動(dòng)因，進(jìn)而預(yù)判未來(lái)廣東省各城市人口增減變化，及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響，不乏以下三方面的典型特征：
其一，短期市場(chǎng)需求看人口機(jī)械增長(zhǎng)。一般而言，遷入人口大都準(zhǔn)備長(zhǎng)期在遷入城市定居生活，購(gòu)房需求相較剛性，一旦購(gòu)買(mǎi)力達(dá)到一定水平，將逐步轉(zhuǎn)化為實(shí)際的購(gòu)房需求。2011年至2020年，廣東省人口不斷向大灣區(qū)核心城市聚集，深圳人口機(jī)械累計(jì)增長(zhǎng)245萬(wàn)人居首，廣州接近100萬(wàn)人，佛山、東莞均超60萬(wàn)人，短期給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供堅(jiān)實(shí)的需求支撐。反觀揭陽(yáng)、湛江、茂名等灣區(qū)外三四線(xiàn)城市人口機(jī)械累計(jì)負(fù)增長(zhǎng)均在30萬(wàn)人附近，短期市場(chǎng)需求明顯流失。
其二，長(zhǎng)期市場(chǎng)需求看人口自然增長(zhǎng)。在不考慮人口遷移的前提下，理論上現(xiàn)在的出生人口將在未來(lái)二三十年轉(zhuǎn)化為潛在置業(yè)群體，意即現(xiàn)階段人口自然增長(zhǎng)迅猛的城市長(zhǎng)期市場(chǎng)需求更為充裕。2011年至2021年，湛江、茂名人口自然累計(jì)增長(zhǎng)均超100萬(wàn)人，揭陽(yáng)、廣
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